Scarso, molto richiesto, costoso
I terreni edificabili in Alto Adige sono molto più cari dei territori vicini. Uno studio ne traccia il profilo. L'effetto sulla competitività delle imprese
Ridotto nella disponibilità fisica. Richiesto per soddisfare lo sviluppo di un territorio che ha avuto una crescita di popolazione e Pil importante. Il terreno utilizzabile per insediamenti è poco in Alto Adige. Di conseguenza ne risultano costi elevati che si riflettono nei dati ufficiali. Una panoramica utile in questo senso è contenuta nella pubblicazione della Provincia autonoma di Bolzano „50 anni di politiche abitative autonome“. Si tratta di un elemento che tocca la competitività dell’economia in generale: investire in Alto Adige per realizzare una nuova realtà produttiva o ampliarne una esistente contempla degli esborsi molto maggiori rispetto a quanto i competitor di territori vicini sono chiamati a versare.
Tanta montagna, poca pianura: 6 ettari su 10 oltre i 1.600 metri d’altitudine
Il territorio della provincia di Bolzano, collocato al centro dell’arco alpino, insiste su una superficie di 7.400 km² e dal punto di vista altimetrico risulta così distribuito: l’8,3% si trova sotto gli 800 metri, il 12,5% tra 800 e 1.200 metri, il 19,7% tra 1.200 e 1.600 metri e la quota nettamente prevalente, pari al 59,5%, è localizzato sopra i 1.600 metri.
Gli insediamenti occupano l’1,2% del totale
Non stupisce che la superficie destinata agli insediamenti risulti l’1,2% del totale del territorio altoatesino. In tutto si tratta di 9.106 ettari. Di questi 4.767 sono rappresentati da zone residenziali (il 52,4%), 2.397 da zone produttive (26,3%) e 1.942 da zone pubbliche (21,3%). L’analisi per classi dimensionali dei Comuni evidenzia che i centri maggiori concentrano il 43,8% della popolazione e il 32,7% degli insediamenti (127 metri quadri per abitante), gli altri Comuni concentrano il 56,2% della popolazione e il 67,3% degli insediamenti (205 metri quadri per abitante).
I prezzi dei terreni sono molto elevati
I prezzi al metro quadrato dei terreni edificabili oscillano in media, per il 2020, tra 316 euro e 481 euro in centro edificato e zone abitate, e tra 211 euro e 326 euro nelle zone periferiche e località minori. Anche in questo caso si nota la notevole differenza tra il capoluogo e il resto della provincia: a Bolzano un terreno edificabile all’interno di una zona abitata è stimato tra 1.200 e 1.600 euro; negli altri comuni tra 309 e 471 euro; a Bolzano un terreno sito in zona periferica ha un valore posto tra 800 e 1.200 euro; negli altri comuni tra 206 e 318 euro; nelle zone produttive il rapporto è posto tra 240 e 360 euro per Bolzano e tra 129 e 174 euro per gli altri comuni. Si tratta di cifre molto più elevate rispetto ai territori vicini come Tirolo e Veneto e che si traducono in costi importanti che incidono sulla competitività delle imprese altoatesine.
Il metodo di valutazione
Per valutare il costo dei terreni si considerano i valori dei terreni edificabili per la determinazione dell’indennità di espropriazione, stabiliti annualmente dall’Ufficio Estimo della Provincia autonoma di Bolzano. Essi corrispondono al prezzo che il terreno avrebbe
avuto al momento della stima in una libera contrattazione di compravendita, in funzione dello stato di fatto e di diritto, senza tenere
conto di condizioni straordinarie o personali.
